Una pregunta tan habitual como simple, puede poner en jaque toda la estrategia empresarial de cualquiera de nuestras agencias.
Por Carlos Carmona.
Damos mucha importancia, que la tiene, y dedicamos horas y horas, al markéting y redes sociales, a la captación y retención del talento, así como a la propia exclusiva, pero en esencia, si no hay una buena tasación inmobiliaria, ¿de qué sirve todo ese trabajo?
Ya en el antiguo Egipto, se hacía una previsión de las cosechas en función del caudal del Nilo, expresado en «Nilómetros», y según estos, se debía pagar tributos al faraón. Con el desarrollo de las ciudades, la valoración inmobiliaria adquirió mayor importancia, pero habría que analizar hasta qué punto los inmobiliarios hemos profundizado nuestro conocimiento técnico para defender nuestro criterio profesional frente a los propietarios de un inmueble.
En numerosas ocasiones vemos como «el inmobiliario de enfrente» ha captado una propiedad, en nuestra opinión fuera de precio, pero si hacemos un poco de autocrítica, ¿Cuantas veces hemos caído en el mismo error?,
¿Cuántas veces hemos sido nosotros “el inmobiliario de enfrente” ?, en ocasiones, ¿no tenéis esa sensación de no saber qué precio de mercado darle a un inmueble?,¿qué hacer cuando nos encontramos testigos validos?
Nuestra obligación como agentes inmobiliarios especialistas en zona es saber el valor de mercado de las propiedades de esta, pero también es cierto que en determinados inmuebles podría ser mucho más adecuado valorarlos utilizando otros métodos, como el de actualización de rentas si conocemos el rendimiento que está dando esa propiedad, o el método del valor residual, si por ejemplo el inmueble a valorar permite una mayor edificabilidad y necesitamos saber el valor del suelo.
Por ejemplo, para valorar locales comerciales el método tabla fondo, también llamado de crujias, esta especialmente indicado, y aporta un nivel de profesionalidad difícilmente discutible por un propietario con la visión limitada de comparar la venta de locales cercanos si es el caso.
Seamos rigurosos con el informe de tasación: requiere experiencia, una correcta documentación; todo ello pondrá en evidencia el bagaje de formación.
Aquello de “por mi leal saber y entender” estaba muy bien en otras épocas, pero hoy en día la sobre información del cliente hace necesario que el nivel de autoexigencia que nos marquemos sea mucho mayor, con formación y su aplicación práctica, en este caso de como ha de ser y que contenido ha de aportar obligatoriamente un buen informe de tasación.
Para un profesional inmobiliario, así corno para sus equipos comerciales, es fundamental tener conocimientos de valoración inmobiliaria, saber aplicar la orden ECO 805/2003. conocer los principios básicos de valoración y cuando son apropiados para cada caso en concreto, así como saber aplicar y desarrollar cada método de valoración en función del inmueble a valorar, que en definitiva es lo que nos va a permitir captar exclusivas en el precio apropiado de venta, es decir, saber contestar, con criterio y justificación, a la pregunta de ¿Cuánto vale mi casa?
Carlos Carmona
API, REALTOR, CRS, GREEN Gerente en Comprarcasa Carmona 1952 carmona@comprarcasa.com www.inmobiliariacarmona.es
LEGAL
Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras.
La Orden consta de 88 artículos, cinco disposiciones adicionales, una disposición transitoria, una disposición derogatoria y tres disposiciones finales. Los artículos se estructuran en cuatro títulos y éstos en capítulos y secciones.
El Título 1 contiene las disposiciones generales: el ámbito, principios y definiciones; las comprobaciones mínimas y documentación disponible; los condicionantes y advertencias, tanto generales como especificas, y en general todas aquellas cuestiones que el tasador ha de tener en cuenta tanto en al ámbito técnico corno en el formal.
El Titulo II contiene las disposiciones técnicas encaminadas a la determinación del valor de tasación de los distintos objetos dé valoración y para las distintas finalidades. Para ello se regulan los distintos métodos técnicos de valoración y la valoración de los distintos bienes y derechos. Todo su contenido está basado en el principio de prudencia y el principio de sostenibilidad para aquellos valores con efectos a lo largo del tiempo.
El Título III contiene las disposiciones formales encaminadas a la elaboración del informe y certificado en los que se formalizará el correspondiente valor de tasación. Para ello se establece una única estructura con una serie de apartados mínimos que el tasador tendrá que cumplimentar según cual sea el objeto de la valoración. Todo su contenido está basado en el principio de transparencia en el sentido de quo los documentos y datos manejados por el tasador para el cálculo de los valores han de estar a disposición del supervisor correspondiente.
El Titulo IV contiene una serie de disposiciones cuyo ámbito de aplicación se limita a la valoración para la cobertura de las provisiones técnicas de las entidades aseguradoras y para la determinación del patrimonio de las instituciones de inversión
